东方愚：财经人物笔记

关健人物：中天置业总裁蒋飞（已携巨款出逃）

东方愚 国际航空报专栏

“现在全深圳的人都在找蒋飞”。这话有些夸张，但足见日前深圳中天置业事件的恶劣程度，这也是深圳有史以来第一次发生在房地产业总裁级人物的悄然失踪。蒋飞突然消失，留下了1.7亿元的财务黑洞，140家门店被迫关闭，2000余员工受牵连，受损失的客户更是无法统计。

一时间，公安机关出动，房地产主管部门出动，警示都有之，劝慰者有之，谁都不希望看到第二个中天置业事件浮出水面。但毫无疑问的是，蒋飞的出逃并非一朝一夕的冲动，而可能是处心积虑。那么，又是什么原因导致了蒋飞忍心抛弃自己创下的一番基业呢，或说被抛弃呢？我们可拿其与当年的顺驰的孙宏斌来做个对比。

当年的地产大亨孙宏斌被宏调重重撞了一下腰，2004年3月开始国家多个部委紧锣密鼓出台一系列调控措施，在当时的房地产市场出现这种“多炮连发”，至少给市场心理的压力是非常大的，正在大步流星扩张的顺驰受到重创，资金链告急。继续从银行大贷款的可能性渺茫，意欲赴港上市的计划流产，联手私募的计划又因对方要求太苛刻而不得已放弃，2006年8月，孙宏斌弹尽粮绝。

现在深圳的中天置天事件中，蒋飞跟当年的孙宏斌的一个共同点是，正好赶在了地产紧缩措施频出的一个节点上。但这均不是导致两人最后落马的关键因素。孙宏斌“倒”在了现金流严重萎缩上。他扩张的野心太大，2004年的销售额是20亿元，他挥笔将2005年的目标定为100亿元，王石当时称孙宏斌是“睁着眼睛说瞎话”。 王石一语成谶。

如今的蒋飞，也是魂断现金流。有人说蒋的扩张野心也太大了，但他与孙宏斌相比，显然是小巫见大巫。那么，蒋飞倒下的根本原因是其“半金融”的混杂模式吗？答案也是否定的，现在多数房地产中介的运作模式与中天置业基本无异，为什么偏偏是中天倒掉了？为什么事后才质疑？换句话说，动辄称“第三方监管缺乏”，是站着说话不腰疼。如果中天出事就要悉数查处或改变行业游戏规则并不现实，同是也有矫枉过正之嫌。

与其把蒋的溃败归于扩张无序，不如说更在于资金运作的多元化和低效率。

蒋飞对中天置业的定位并不明确，一开始定位为高端客户，但中端的也做，低端也不拒。事实上在房地产紧缩时期，整个房地产中介的客户定位都已变得模糊，有“胡子眉毛一起抓”的味道。这种作法看起来并无大碍，但可能正成为侵蚀中天的元素。多重定位容易导致资金规划和运用混杂无序、低效，加上蒋飞本人的一些坏习性，资金链紧张在情理之中。

回头再看昔日的孙宏斌，他的野心太大，但却是胆大心细，尽管其对销售额的设计犯了大跃进的忌讳，但他在拿地、项目定位等方面都做的恰到好处。拿地多拿郊区，或是有潜力成为CBD的地块，做项目只做中低端的住宅项目。同样，在资金使用效率上，一个40万平米的地块，从开始施工到开盘销售，只用两个月时间，孙宏斌把资金使用效率发挥到了极致。定位搞准，资金快速高效集中砸向一个项目，然后逐个突破，这便是孙氏作法。显然，横向相比来讲，这一作法要远优于今日的蒋氏作法。

管中窥豹，可见一斑。现在在房地产中介市场搞“破坏性开采”不切实际，同时由于现在的房地产业与政府博弈的技术已远超当年，唯一可行的就是在适度的监管加紧基础上，对其原来的运作模式进行引导，对其扩张速度进行调控。

顺驰倒下后，财经作家吴晓波在《大败局》中在顺驰倒掉后对孙宏斌的评价颇有怜惜之情：“尽管遭遇地产寒流，但孙宏斌将企业的成长性做得如此的刚性，实在是一个很让人遗憾的事实。”如今蒋飞的倒掉，抛开其给社会造成的恶劣影响不说，单从行业角度而言，其在资金运作效率上的低能或许也正在被同行所惋惜──他如果能结识孙宏斌，学到其高超的资金运作术，或许就不至于逃离大本营、成为万众唾弃的罪人了。

链接：中天置业老总蒋飞出逃